房地產(chǎn)項目可行性分析常見(jiàn)誤區 |
[ 訪(fǎng)問(wèn) : 1835 | 時(shí)間: 2014/3/11 11:26:10 | 可行性研報告] |
1.誤區一:一個(gè)標準的效益分析 如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián),而且一定能賺這么多錢(qián),這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告,一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。在可行性研究時(shí)會(huì )遇到太多的不確定因素,這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,只能是一種合理的預測,而且這些預測需要假定的前提,那就是期望值?尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。 2.誤區二:先入為主的可行性研究 縱觀(guān)國內多數失敗的大型地產(chǎn)投資,其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區內,致使別墅環(huán)境被破壞,別墅無(wú)人問(wèn)津;在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓,結果也是無(wú)人問(wèn)津;準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區內開(kāi)發(fā)商住小區,結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大導致需求短缺;建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì )感嘆“真沒(méi)想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”,幾乎都是同一個(gè)調子:引經(jīng)據典,從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景,卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”,自始至終都是為了證明該項目是可行的,犯了“先入為主”的大忌。 (1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的: A.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀(guān)意志在起作用。往往由于“長(cháng)官意志”對課題的影響,課題研究人員擔心挑項目的毛病會(huì )得罪老板,于是學(xué)會(huì )了察顏觀(guān)色,一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以,為避免這種情況的發(fā)展,公司領(lǐng)導要多些支持,少些干預,讓課題組放下包袱,按科學(xué)的路子去調查、分析。 B.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做,而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做,使課題組的智力及能力結構很不合理,要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報告是不可能的。 C.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機構去做,這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬,但由于項目對他們來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度,除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。 D.有的發(fā)展商圖省事,讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的,并不適合于現在的發(fā)展商;有時(shí)合作另一方為了爭取他人來(lái)投資,可能會(huì )片面地夸大該項目的投資價(jià)值,這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
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