石家莊中凱企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司《房地產(chǎn)項目規劃建議書(shū)》披露：我國的房市目前進(jìn)入了調整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入“拐點(diǎn)”。當然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國房地產(chǎn)長(cháng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運行層面來(lái)看，我國房市目前的現狀包括以下幾個(gè)方面：
1.泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jì)r(jià)開(kāi)始下降
2007年以來(lái)，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jì)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著(zhù)較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jì)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調。其中深圳房?jì)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據業(yè)內人士預測，深圳的房?jì)r(jià)還會(huì )進(jìn)一步探底。廣州也出現了類(lèi)似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅挺，但銷(xiāo)量也出現了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅挺的基石并不牢固。根據石家莊中凱咨詢(xún)權威專(zhuān)家的調查顯示，繼多個(gè)月份出現漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房?jì)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉紛紛調低價(jià)格、打折銷(xiāo)售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jì)r(jià)進(jìn)行拋售。
2.成交量萎縮，空置率上升
據據石家莊中凱咨詢(xún)權威數據統計，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。
2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數據，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。
廣州市國土房管局的數據顯示，今年上半年全市十區一手住宅成交量?jì)H239.78萬(wàn)平方米，與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來(lái)說(shuō)，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬(wàn)平方米，其它月份全部低于40萬(wàn)平方米，成交量最低的2月僅23.12萬(wàn)平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬(wàn)-75萬(wàn)平方米之間，足見(jiàn)當中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(cháng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。
3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大
據石家莊中凱咨詢(xún)經(jīng)濟學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。石家莊中凱咨詢(xún)專(zhuān)家統計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險系在金融機構身上。并且，由于房?jì)r(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險最終無(wú)疑都會(huì )轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟波動(dòng)。
4.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)
一是土地制度方面監管的加強，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jì)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰，通過(guò)價(jià)格戰來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的862家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示;根據名單，此次擬注銷(xiāo)的大多數還是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現象。當然，在一些二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎的。
【發(fā)展趨勢】
1、規模擴張，集團一體化運作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益；
2、以項目、客戶(hù)為中心的開(kāi)發(fā)項目和客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)務(wù)過(guò)程一體化；
3、從資本經(jīng)營(yíng)逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉化；
4、職業(yè)經(jīng)理人的人才隊伍，配合現代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競爭力。
一、房地產(chǎn)項目總論
1、房地產(chǎn)項目名稱(chēng)：
2、承辦單位概況（新建房地產(chǎn)項目指籌建單位情況，技術(shù)改造房地產(chǎn)項目指原企業(yè)情況）
3、擬建地點(diǎn)：
4、房地產(chǎn)項目建設內容與規模：
5、建設年限：
6、房地產(chǎn)項目概算投資：
7、效益分析：
綜上分析，該房地產(chǎn)項目具有較好的盈利能力。各項經(jīng)濟指標計算表明，房地產(chǎn)項目有比較好的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上可行。 因此房地產(chǎn)項目從財務(wù)角度分析是可行的。房地產(chǎn)項目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，盈虧平衡點(diǎn)較低，敏感性分析顯示房地產(chǎn)項目盈利對各因素的敏感性較低，說(shuō)明該房地產(chǎn)項目可以抵抗一定的市場(chǎng)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目建設的必要性和條件
1、房地產(chǎn)項目建設的必要性分析
2、房地產(chǎn)項目建設條件分析：包括場(chǎng)址建設條件（地質(zhì)、氣候、交通、公用設施、征地拆遷工作、施工等）、其它條件分析（政策、資源、法律法規等）
3、房地產(chǎn)項目資源條件評價(jià)（指資源開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目）：包括資源可利用量（礦產(chǎn)地質(zhì)儲量、可采儲量等）、資源品質(zhì)情況（礦產(chǎn)品位、物理性能等）、資源賦存條件（礦體結構、埋藏深度、巖體性質(zhì)等）
三、發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析
1、發(fā)展規劃分析
擬建房地產(chǎn)項目是否符合有關(guān)的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展總體規劃、專(zhuān)項規劃、區域規劃等要求，房地產(chǎn)項目目標與規劃內容是否銜接和協(xié)調。
2、產(chǎn)業(yè)政策分析
擬建房地產(chǎn)項目是否符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。
3、行業(yè)準入分析
房地產(chǎn)項目建設單位和擬建房地產(chǎn)項目是否符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規定。
四、市場(chǎng)分析與建設規模
市場(chǎng)分析在房地產(chǎn)項目可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)房地產(chǎn)項目，其生產(chǎn)規模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到房地產(chǎn)項目的盈利性和可行性。在房地產(chǎn)項目可行性報告中，要詳細闡述市場(chǎng)需求預測、價(jià)格分析，并確定建設規模。
1、房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調查
�。ㄒ唬⿺M建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調查
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目產(chǎn)品現有生產(chǎn)能力調查
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調查
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)項目替代產(chǎn)品調查
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)項目專(zhuān)題研究調查
�。﹪夥康禺a(chǎn)項目市場(chǎng)調查
2、房地產(chǎn)項目市場(chǎng)預測
市場(chǎng)預測是市場(chǎng)調查在時(shí)間上和空間上的延續，是利用市場(chǎng)調查所得到的信息資料，根據市場(chǎng)信息資料分析報告的結論，對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在房地產(chǎn)項目可行性研究工作中，市場(chǎng)預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定房地產(chǎn)項目建設規模所必須的依據。
�。ㄒ唬﹪鴥确康禺a(chǎn)項目市場(chǎng)需求預測
1．本產(chǎn)品消耗對象
2．本產(chǎn)品的消費條件
3．本產(chǎn)品更新周期的特點(diǎn)
4．可能出現的替代產(chǎn)品
5．本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
1．替代出口分析
2．出口可行性分析
�。ㄈ﹥r(jià)格預測
3、房地產(chǎn)項目市場(chǎng)推銷(xiāo)戰略
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售戰略，爭取擴大市場(chǎng)份額，穩定銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在房地產(chǎn)項目可行性研究中，要對市場(chǎng)推銷(xiāo)戰略進(jìn)行研究。
�。ㄒ唬┩其N(xiāo)方式
1. 投資者分成
2．企業(yè)自銷(xiāo)
3．國家部分收購
4．經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析
�。ǘ┩其N(xiāo)措施
�。ㄈ┐黉N(xiāo)價(jià)格制度
�。ㄋ模┊a(chǎn)品銷(xiāo)售費用預測
4、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設規模
�。ㄒ唬┊a(chǎn)品方案
1．列出產(chǎn)品名稱(chēng)
2．產(chǎn)品規格標準
�。ǘ┙ㄔO規模
5、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預測
根據確定的產(chǎn)品方案和建設方案和建設規模及預測的產(chǎn)品價(jià)可以估算產(chǎn)品銷(xiāo)售收入。
五、房地產(chǎn)項目技術(shù)方案、設備方案和工程方案
�。ㄒ唬┘夹g(shù)方案
1、生產(chǎn)方法（包括原料路線(xiàn)）
2、工藝流程
�。ǘ┲饕O備方案
1、主要設備選型（列出清單表）
2、主要設備來(lái)源
�。ㄈ┕こ谭桨�
1、建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案（附平面圖、規劃圖）
2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算
3、主要建、構筑物工程一覽表
六、房地產(chǎn)項目效益分析
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟效益
1、銷(xiāo)售收入估算（編制銷(xiāo)售收入估算表）
2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）
3、利潤與稅收分析
4、投資回收期
5、投資利潤率
�。ǘ┥鐣�(huì )效益
七、房地產(chǎn)項目財務(wù)評價(jià)分析
1、房地產(chǎn)項目總投資估算
2、房地產(chǎn)項目資金籌措
一個(gè)建設房地產(chǎn)項目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。房地產(chǎn)項目建議書(shū)階段，資金籌措工作是根據對建設房地產(chǎn)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧蟾嬷�，應對每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。建議書(shū)中，應對下列內容加以說(shuō)明：
�。ㄒ唬┵Y金來(lái)源
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目籌資方案
3、房地產(chǎn)項目投資使用計劃
�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃
�。ǘ┙杩顑斶�計劃
4、房地產(chǎn)項目財務(wù)評價(jià)說(shuō)明&財務(wù)測算假定
�。ㄒ唬┯嬎阋罁跋嚓P(guān)說(shuō)明
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目測算基本設定
5、房地產(chǎn)項目總成本費用估算
�。ㄒ唬┲苯映杀�
�。ǘ┕べY及福利費用
�。ㄈ┱叟f及攤銷(xiāo)
�。ㄋ模┕べY及福利費用
�。ㄎ澹┬蘩碣M
�。┴攧�(wù)費用
�。ㄆ撸┢渌M用
�。ò耍┴攧�(wù)費用
�。ň牛┛偝杀举M用
6、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算
�。ㄒ唬╀N(xiāo)售收入
�。ǘ╀N(xiāo)售稅金及附加
�。ㄈ┰鲋刀�
�。ㄋ模╀N(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算
7、損益及利潤分配估算
8、現金流估算
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目投資現金流估算
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目資本金現金流估算
9、不確定性分析
在對建設房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數據多數來(lái)自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對房地產(chǎn)項目投資決策會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)指標的影響，以確定房地產(chǎn)項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在建議書(shū)中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視房地產(chǎn)項目情況而定。
�。ㄒ唬┯澠胶夥治�
�。ǘ┟舾行苑治�
八、結論
一、房地產(chǎn)項目推薦方案的總體描述
二、房地產(chǎn)項目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述
1．優(yōu)點(diǎn)
2．存在問(wèn)題
3．主要爭論與分歧意見(jiàn)
九、附件
附表一 房地產(chǎn)項目流動(dòng)資金估算表
附表二 房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售收入估算表
附表三 房地產(chǎn)項目資產(chǎn)折舊估算表
附表四 房地產(chǎn)項目總成本費用估算表
附表五 房地產(chǎn)項目損益表
★據石家莊中凱咨詢(xún)權威預測：我國未來(lái)20年的經(jīng)濟增長(cháng)的基本走勢是，“十五”期間GDP的增長(cháng)率在7．0％～8．1％之間，2010—2020年，GDP增長(cháng)率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀(guān)經(jīng)濟的持續發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內，宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應。如果您想要最快捷最高效的項目建議書(shū)，如果您想要最權威最即時(shí)的信息數據，如果您想要最科學(xué)的投資決策，請您關(guān)注我們的聯(lián)系方式，在這里，有專(zhuān)業(yè)的客服小組，24小時(shí)，靜候您的來(lái)電！
